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Investissements immobiliers
Conseil en investissement immobilier : dispositif Jeanbrun, LMNP, SCPI, Malraux, défiscalisation, revenus fonciers. Optimisez vos impôts avec un conseiller indépendant disponible partout en France.
Les principaux dispositifs d'investissement immobilier
LMNP — Loueur Meublé Non Professionnel
Le statut LMNP permet d'amortir comptablement votre bien immobilier et de percevoir des revenus locatifs faiblement fiscalisés, voire non imposés pendant plusieurs années. C'est l'un des dispositifs les plus efficaces pour construire des revenus complémentaires à la retraite tout en limitant l'impôt sur les loyers.
SCPI — Sociétés Civiles de Placement Immobilier
Les SCPI permettent d'investir dans l'immobilier professionnel (bureaux, commerces, santé) sans les contraintes de gestion locative. Rendement moyen de 4 à 5 % nets, mutualisation des risques, accessibilité à partir de quelques milliers d'euros.
Malraux — Rénovation de patrimoine
La loi Malraux permet une réduction d'impôt de 22 à 30 % sur les travaux de restauration d'immeubles situés en secteur sauvegardé. Dispositif puissant pour les contribuables très imposés souhaitant allier défiscalisation, patrimoine de caractère et valorisation à long terme.
Monuments historiques
Le régime Monuments historiques permet de déduire 100 % du montant des travaux de restauration de votre revenu global, sans plafonnement. Réservé aux contribuables avec une forte imposition, il constitue l'un des rares dispositifs sans plafond de niche fiscale.
Déficit foncier
Lorsque vos charges (travaux, intérêts d'emprunt) dépassent vos revenus fonciers, le déficit généré est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (ou 21 400 € sous conditions). Mécanisme simple, sans plafond de niches fiscales, très utilisé sur l'ancien à rénover. Voir notre page Optimisation fiscale.
Denormandie — Rénovation dans l’ancien en centre-ville
Extension du Pinel à l'immobilier ancien nécessitant des travaux importants, dans des villes éligibles. Réduction d'impôt identique au Pinel, avec l'avantage de revitaliser des centres-villes et d'acquérir à des prix inférieurs au neuf.
5 questions à se poser avant d'investir
Quel est mon objectif prioritaire — revenus, réduction d'impôt ou constitution de patrimoine ?
Chaque dispositif répond à un objectif différent. Le LMNP est idéal pour les revenus complémentaires. Le Malraux ou les Monuments historiques pour la défiscalisation puissante. La SCPI pour la diversification sans gestion. Nous analysons votre situation pour identifier le bon outil.
Mon taux d'imposition justifie-t-il un dispositif de défiscalisation ?
Un investissement Pinel ou Malraux n'est rentable qu'à partir d'une certaine tranche d'imposition. En dessous, l'effort fiscal ne compense pas les contraintes. Nous réalisons une simulation précise avant toute décision.
Mon patrimoine immobilier est-il correctement structuré (SCI, démembrement, holding) ?
La détention en direct n'est pas toujours optimale. Une SCI familiale facilite la transmission. Le démembrement permet d'anticiper la succession. Une holding peut optimiser la fiscalité des revenus fonciers.
Mes revenus fonciers sont-ils correctement déclarés et optimisés ?
Régime micro-foncier ou réel ? Déduction des charges, amortissements LMNP, intérêts d'emprunt — de nombreux propriétaires paient trop d'impôts sur leurs loyers faute d'un suivi adapté. Un audit de vos revenus fonciers peut révéler des économies significatives.
Suis-je exposé à l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ?
Au-delà de 1,3 million € de patrimoine immobilier net, l'IFI s'applique. Certaines structures (SCPI en assurance-vie, démembrement, SCI à prépondérance mobilière) permettent de réduire légalement l'assiette imposable. Nous intégrons cette dimension dans toute stratégie patrimoniale immobilière.
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Discutez vos objectifs patrimoniaux avec un expert. Nous vous aidons à structurer votre patrimoine, à optimiser vos placements et à préparer votre transmission.